In continua crescita è il numero di cause instaurate da parte di
proprietari di immobili nei confronti di geometri e/o costruttori, aventi ad
oggetto recriminazioni circa difetti più o meno gravi, siano essi strutturali o
accessori.
In materia si è di recente pronunciata la Cassazione , che, lo
scorso 18 giugno, ha emanato una sentenza con la quale ha cercato di risolvere
i residui dubbi sul termine entro il quale far valere i difetti di costruzione
nel caso di lavori edili privati.
Per meglio
comprendere occorre distinguere:
- vizi strutturali: rientrano in tale categoria, secondo
quanto affermato dalla Cassazione “qualsiasi
alterazione conseguente a un’insoddisfacente realizzazione
dell’opera anche
se non riguarda parti essenziali della stessa e non rischia di causarne la
rovina”. Si tratta,
pertanto, di vizi che riducono in modo apprezzabile il godimento del bene nella
sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione, anche se i gravi
difetti non generano di per sé pericolo di rovina.
La
responsabilità del professionista può esser fatta valere in giudizio entro
il termine di 10 anni dal compimento dell’opera. Tuttavia, in questo arco di
tempo, il proprietario dell’immobile è soggetto ad un ulteriore termine di
decadenza: egli dovrà infatti denunciare il vizio entro e non oltre un anno
dalla scoperta di questo.
Qualora
poi il vizio venga scoperto pochi mesi prima della scadenza dei 10 anni di
garanzia, la denuncia dovrà essere comunque presentata entro e non oltre la
scadenza del termine decennale, anche nel caso in cui i 12 mesi scadano più
tardi.
Per
procedere al calcolo dell’anno di decadenza per denunciare i vizi ciò che
rileva è il giorno iniziale ovvero il momento in cui il committente acquista la
piena consapevolezza dell’esistenza dei vizi, della loro gravità e della responsabilità dell’appaltatore, del progettista o del direttore lavori.
Nel caso in cui il committente non sia professionalmente dotato di conoscenze
tali da percepire immediatamente la gravità dei vizi, costante giurisprudenza
fa decorrere il termine di un anno dal deposito dell’accertamentro tecnico
preventivo, perizia antecedente la lite con la quale il privato diviene
cosciente dell’entità dei vizi.
- vizi
non strutturali: diversa è la procedura di contestazione dei vizi più
lievi, attinenti per lo più alle rifiniture dell’immobile. La denuncia
all’appaltatore deve avvenire entro 60 giorni dalla scoperta e si prescrive
entro 2 anni dalla consegna dell’immobile.
Avv. Guglielmo Mossuto
Avv. Guglielmo Mossuto